azione di scioglimento e divisione di comproprieta immobiliare

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Secondo l’art. 650 CC, ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione della comproprietà, a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani, o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata.

Unico limite a questo diritto è il terzo capoverso dell’articolo summenzionato, che impedisce lo scioglimento della comproprietà quando questo è chiesto in tempo inopportuno.

Ogni comproprietario ha quindi il diritto di chiedere, in principio in ogni momento e senza motivazione, lo scioglimento della comproprietà.

L’azione di cui all’art. 650 CC tende a stabilire la legittimità della richiesta di scioglimento, nel caso in cui non vi sia unanimità tra i comproprietari circa tale pretesa (Brunner/Wichtermann, Commentario basilese, n. 18 segg. ad art. 650 CC). All’azione tendente alla divisione può essere combinata quella che mira alla determinazione delle modalità di scioglimento della comproprietà di cui all’art. 651 CC (Mayer-Hayoz, Commentario bernese, n. 2 ad art. 650).

Quando i comproprietari non si accordino circa il modo della divisione, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, ed ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, ne ordina la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC). Eventuali accordi fra comproprietari hanno dunque la precedenza.

Se non v’è accordo, il giudice decide le modalità di scioglimento facendo capo al proprio apprezzamento.

Le sue possibilità di scelta sono limitate tuttavia all’alternativa di principio fra divisione in natura e messa all’asta. Fissando le modalità d’esecuzione, ad ogni buon conto, egli non e vincolato alle conclusioni delle parti, a meno che queste abbiano raggiunto un’intesa al proposito o che le loro conclusioni concordino. L’azione fondata sull’art. 651 CC e, in effetti, un’actio duplex: tutti i comproprietari sono coinvolti, cosi come tutti i comproprietari hanno la facoltà di formulare conclusioni e proposte (sentenza del Tribunale federale 5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con rifermenti).

Spetta al giudice decidere secondo le circostanze concrete quale sia la soluzione che meglio salvaguarda gli interessi dei comproprietari (DTF 80 II 376 consid. 4; MEIER-HAYOZ in: Berner Kommentar, edizione 1981, n. 33 ad art. 651 CC; BRUNNERIWICHTERMANN in: Basler Kommentar, ZGB II, 4a edizione, n. 14 ad art. 651).

Qualora si intenda conservare un immobile nel patrimonio “di famiglia” la licitazione fra comproprietari è tendenzialmente da preferire (in tal senso: BRUNNERIWICHTERMANN, op. cit., n. 14 ad art. 651; STEINAUER, Les droits reels, vol. I, 5″ edizione, pag. 419 n. 1191 ).

Ciò presuppone tuttavia che tutti gli interessati convengano sul fatto che il bene non finisca in mano a terzi (MEIER-HAYOZ, op. cit., n. 34 ad art. 651 CC; SIMONIUS/SUTTER, Schweizerisches lmmobiliarsachenrecht, vol. I, Basilea 1995, pag. 511 § 14 n. 125; REY, Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3a  edizione, pag. 202, n. 744).