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Ipoteca legale degli artigiani nel caso di lavori su più fondi: necessità di chiedere un pegno parziale per ogni singolo immobile anche se lavoro effettuato sulla base di un unico contratto.

Il privilegio degli artigiani e imprenditori può sussistere unicamente per prestazioni eseguite su uno specifico immobile in relazione a un concreto progetto di costruzione (DTF 136 III 6 consid. 6 in fine; I CCA, sentenza inc. 11.2014.98 del 10 ottobre 2016, consid. 5).

Nel caso di lavori su più immobili, l’ipoteca legale dev’essere chiesta sotto forma di pegno parziale gravante ogni singolo immobile per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o l’imprenditore abbia compiuto il lavoro sulla base di uno o più contratti.

E’ compito dell’artigiano redigere un conteggio separato per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’ammontare della relativa garanzia.

Di conseguenza, per principio, l’artigiano o l’imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie di diversi fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazioni secondo la volumetria di eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono stati eseguiti per un determinato fondo e a quale prezzo.

La pattuizione di costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo (sentenza del Tribu­nale federale 5A_924/2014 del 7 mag­gio 2015, consid. 4.1.3.1 con rinvii). E non spetta al giudice suddividere per apprezzamento una pretesa indeterminata su più fondi (ZBGR/RNRF 2011 pag. 217).

Ove l’artigiano o l’imprenditore che chiede l’iscrizione di un’ipoteca legale abbia fornito prestazioni riguardanti più proprietà per piani, incombe di conseguenza a lui suddividere l’importo totale fra le varie unità secondo i lavori effettivamente eseguiti in ciascuna di esse (RtiD I-2011 pag. 670 consid. 8).

Solo trattandosi di prestazioni svolte su parti comuni è lecito ripartirne il costo complessivo, data l’impossibilità di un’altra suddivisione, secondo i millesimi di ogni singola unità (Rep. 1986 pag. 81, 1985 pag. 306 consid. 2; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.133 del 27 aprile 2011, consid. 8 con richiami).

Responsabilità dell’organo societario: estensione e limitazione del potere di rappresentare la società allo scopo sociale?

Secondo l’art. 718a CO, le persone autorizzate a rappresentare la società possono fare, in nome di essa, tutti gli atti conformi al fine sociale. Una limitazione di questo potere di rappresentanza è senza effetto per i terzi di buona fede, ad eccezione delle clausole iscritte nel registro di commercio che regolano la rappresentanza esclusiva della sede principale o di una succursale o la rappresentanza in comune della società.

Nei confronti di un terzo in buona fede, l’art. 718a CO viene interpretato in modo esteso, sia per sua tutela, sia a protezione del commercio giuridico, nel senso che la società, tramite l’agire dell’organo, viene vincolata non solo per quanto riguarda negozi giuridici utili, rispettivamente che rientrano nell’attività abituale della società, bensì pure per quelli inconsueti che coinvolgono anche solo indirettamente lo scopo sociale e che potrebbero obiettivamente promuoverlo, ovvero che non sono da questi espressamente esclusi (DTF 4A_617/2013, consid. 5.1; DTF 111 II 284, consid. 3b; Watter, in: Honsell/Vogt/Watter [ed.], Basler Kommentar OR II, 2016, n. 2 seg. ad art. 718a CO). 

Tali negozi sono dunque vincolanti per la società indipendentemente da sue concrete direttive o prassi che il terzo non poteva conoscere (DTF 4A_147/2014 del 19 novembre 2014, consid. 3.2.5; DTF 4A_617/2013, consid. 5.1). 

Ciò vale a livello esterno (“Vertretungsmacht”, “rechtliches Können”), ma non a livello interno, siccome un organo che ha il potere di vincolare la società tramite determinati atti non è necessariamente autorizzato a farlo. 

In altri termini, il potere di rappresentanza è spesso più esteso delle facoltà e delle autorizzazioni interne. 

Queste limitazioni possono essere previste nelcontratto di lavoro, nei regolamenti, nelle direttive, tramite istruzioni o anche implicitamente dall’organizzazione e dal campo di attività della società. 

Determinati atti giuridici possono pertanto costituire un abuso del potere di rappresentanza anche se non espressamente vietati, poiché contravvengono alla volontà presunta della società e ai suoi scopi.

Ciò presuppone un esame delle circostanze del caso concreto, per accertare se l’organo potesse in buona fede ritenere il negozio giuridico stipulato conforme allo scopo sociale oppure in grado di promuoverlo. 

Nella misura in cui ciò sia negato, ne consegue una violazione dei doveri dell’organo e può far sorgere una sua responsabilità per i danni causati alla società, soprattutto laddove l’atto concluso in suo nome è per essa vincolante. 

SPAZIO COMMERCIALE E ARTIGIANALE IN AFFITTO

a Taverne, Via Val Barberina 5

per complessivi 682 mq cosi ripartiti:

zona A di mq 234  tutto lo spazio è utilizzabile sia quale officina sia come laboratorio , 2 piccoli  uffici e un wc, 3- 4 P auto,  P moto.  Accessibile con rampa.

canone mensile fr. 2’200.- + spese;

zona B di mq 219 con spazio uso laboratorio o per esposizione, un ripostiglio- magazzino, un wc.  Soppalco con ufficio (35mq);  3 P auto e P moto.  Accessibile con rampa;

canone mensile  fr. 2’100,. + spese;

zona C di mq 229 con spazio uso laboratorio o per esposizione,  un magazzino. Soppalco con uffici per mq 90, un wc; 3 P auto e  P moto. Uffici con aria condizionata, riscaldati con caloriferi ;

canone mensile fr. 2’300.- + spese;

 NB : Le tre zone, anche se separate ma collegate, possono essere accomunate per ottenerne due o una più grandi.

Accessibili con TIR, a 5 km dall’accesso autostradale A2.

 

Il descrittivo può essere scaricato tramite il seguente link:

>>>>>> DOCUMENTAZIONE<<<<<<<

Per informazioni : 079 -423 65 90 / Email: tecnodomus@ticino.com

Consulenza aziendale

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