L’art. 367 cpv. 1 CO prevede che, seguita la consegna dell’opera, il committente, appena lo consenta l’ordinario corso degli affari, deve verificare lo stato e segnalarne all’appaltatore i difetti.
Qualora i difetti si manifestassero soltanto più tardi, dovrà esserne dato avviso appena questi siano stati scoperti, altrimenti l’opera si ritiene approvata nonostante i difetti stessi (art. 370 cpv. 3 CO).
La legge instaura quindi una finzione di accettazione dell’opera nel caso in cui il committente omette di segnalare tempestivamente i difetti, liberando da ogni responsabilità l’appaltatore per quelli annunciati tardivamente (cfr. TF 4A_251/2018 dell’11 settembre 2018 consid. 3.1).
Il committente deve dare l’avviso dei difetti “tosto” la loro scoperta. Può concedersi un breve periodo di riflessione, ma deve decidersi rapidamente. Le circostanze del caso concreto, e in particolare la natura del difetto, sono determinanti per valutare se ha agito in tempo utile (cfr. DTF 118 II 142 consid. 3b, 131 III 145 consid. 7.2) e non sussiste alcuna regola generale che giustifica di richiedere in maniera rigida, a protezione dell’appaltatore, che il committente proceda a una segnalazione entro 7 giorni dalla scoperta del difetto.
In maniera generale può però essere preteso un termine breve per reclamare, qualora sussista il pericolo che, attendendo a notificare il difetto, il danno aumenti (cfr. TF 4A_399/2018 dell’8 febbraio 2019 consid. 3.2).
Un difetto è considerato scoperto se il committente ne constata l’esistenza con certezza in modo da poter formulare un reclamo sufficientemente motivato.
Ciò presuppone che possa misurarne l’importanza ed estensione. I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento in cui il committente acquista la certezza della loro esistenza.
Quelli che appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il committente sia in grado di rilevarne l’importanza e la portata, ciò al fine di evitare che – per non perdere i suoi diritti – questi comunichi ogni bagattella all’appaltatore.
Il committente è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto (o debba essergli noto, secondo la buona fede) ch’esso costituisce un inadempimento del contratto e non un fenomeno usuale, che non rappresenta una difformità contrattuale (cfr. DTF 117 II 425 consid. 2, 131 III 145 consid. 7.2).
Il committente non è obbligato a rivolgersi a un esperto, ma può effettuare la segnalazione sulla base di una semplice supposizione, prima che il difetto sia stato constatato con certezza e dunque prima ancora che il termine in discussione cominci a decorrere (cfr. TF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018 consid. 2.2.3).
Nel suo avviso il committente deve indicare quali difetti ha scoperto, nonché esprimere la volontà di non riconoscere che l’opera è conforme al contratto e di renderne l’appaltatore responsabile.
Occorre una certa precisione per quanto concerne la descrizione del difetto, una generica esternazione d’insoddisfazione non essendo sufficiente (cfr. TF 4A_251/2018 dell’11 settembre 2018 consid. 3.2). Basta per contro indicare gli effetti negativi riscontrati (cfr. TF 4A_82/2008 del 29 aprile 2009 consid. 6.1; cfr. pure, sull’intera tematica, TF 4A_205/2020 del 13 luglio 2021 consid. 3).
Secondo l’art. 718a CO, le persone autorizzate a rappresentare la società possono fare, in nome di essa, tutti gli atti conformi al fine sociale. Una limitazione di questo potere di rappresentanza è senza effetto per i terzi di buona fede, ad eccezione delle clausole iscritte nel registro di commercio che regolano la rappresentanza esclusiva della sede principale o di una succursale o la rappresentanza in comune della società.
Nei confronti di un terzo in buona fede, l’art. 718a CO viene interpretato in modo esteso, sia per sua tutela, sia a protezione del commercio giuridico, nel senso che la società, tramite l’agire dell’organo, viene vincolata non solo per quanto riguarda negozi giuridici utili, rispettivamente che rientrano nell’attività abituale della società, bensì pure per quelli inconsueti che coinvolgono anche solo indirettamente lo scopo sociale e che potrebbero obiettivamente promuoverlo, ovvero che non sono da questi espressamente esclusi (DTF 4A_617/2013, consid. 5.1; DTF 111 II 284, consid. 3b; Watter, in: Honsell/Vogt/Watter [ed.], Basler Kommentar OR II, 2016, n. 2 seg. ad art. 718a CO).
Tali negozi sono dunque vincolanti per la società indipendentemente da sue concrete direttive o prassi che il terzo non poteva conoscere (DTF 4A_147/2014 del 19 novembre 2014, consid. 3.2.5; DTF 4A_617/2013, consid. 5.1).
Ciò vale a livello esterno (“Vertretungsmacht”, “rechtliches Können”), ma non a livello interno, siccome un organo che ha il potere di vincolare la società tramite determinati atti non è necessariamente autorizzato a farlo.
In altri termini, il potere di rappresentanza è spesso più esteso delle facoltà e delle autorizzazioni interne.
Queste limitazioni possono essere previste nelcontratto di lavoro, nei regolamenti, nelle direttive, tramite istruzioni o anche implicitamente dall’organizzazione e dal campo di attività della società.
Determinati atti giuridici possono pertanto costituire un abuso del potere di rappresentanza anche se non espressamente vietati, poiché contravvengono alla volontà presunta della società e ai suoi scopi.
Ciò presuppone un esame delle circostanze del caso concreto, per accertare se l’organo potesse in buona fede ritenere il negozio giuridico stipulato conforme allo scopo sociale oppure in grado di promuoverlo.
Nella misura in cui ciò sia negato, ne consegue una violazione dei doveri dell’organo e può far sorgere una sua responsabilità per i danni causati alla società, soprattutto laddove l’atto concluso in suo nome è per essa vincolante.
Il dirittoin materia di prescrizione attuale non è uniforme ed è complesso. Ciò pregiudica la chiarezza e la certezza del diritto. Inoltre, alcuni termini di prescrizione sono troppo brevi (in particolare il termine di prescrizione di un anno nel diritto in materia di atti illeciti).
Nel caso di pretese derivanti dai cosiddetti danni tardivi, che si verificano molti anni dopo l’evento dannoso (si pensi ad esempio ai danni alla salute provocati dal contatto con l’amianto), anche il termine di prescrizione assoluto di 10 anni può rilevarsi troppo breve.
La revisione di legge proposta dal Consiglio federale, che entrerà in vigore nel 2020, prevede quindi in particolare un prolungamento del termine di prescrizione relativo da uno a tre anni nel diritto in materia di reati (atti illeciti) e di indebito arricchimento. Il termine decorre dal momento in cui la persona danneggiata è a conoscenza del danno e del responsabile.
È inoltre previsto un termine di prescrizione assoluto speciale di 30 anni per le azioni risultanti da danni alle persone, in modo da evitare che, come ora, l’azione di risarcimento non sia possibile a causa della prescrizione.
Il nuovo termine si applica alle azioni risultanti sia da contratto che da atti illeciti. Decorre dal momento in cui avviene o termina il comportamento che ha causato il danno, anche nel caso in cui la persona danneggiata non ha ancora conoscenza del danno.
Verrà anche abrogata la disposizione di legge che prevede un termine di prescrizione di cinque anni per alcune pretese (segnatamente di affitto e salariali): in futuro queste pretese contrattuali saranno soggette al termine di prescrizione generale di 10 anni.
La revisione del termine di prescrizione straordinario per le azioni risultanti da atti punibili garantisce infine che le azioni civili proposte in seguito alla commissione di un atto punibile non vengano prescritte fintanto che non sia scaduto un eventuale termine di prescrizione più lungo del diritto penale.
La revisione di legge proposta precisa le condizioni alle quali il debitore può rinunciare all’eccezione di prescrizione. Inoltre, l’elenco dei motivi d’impedimento e di sospensione viene adeguato e moderatamente esteso. Le parti potranno in particolare concordare che il termine di sospensione non decorra o rimanga sospeso durante i colloqui tesi al raggiungimento di un accordo transattivo.
Dato che i termini di prescrizione di crediti non sono disciplinati soltanto nel CO, bensì anche in numerose leggi speciali, queste ultime vengono adeguate alla nuova normativa se sono strettamente legate alle disposizioni del CO riviste.
Nel contempo, le disposizioni delle leggi speciali sui termini di prescrizione vengono, nei limiti del possibile, armonizzate e moderatamente adattate alle disposizioni del CO.
Lo scopo è quello di raggiungere una maggiore uniformità e coerenza possibile dell’ordinamento giuridico.
Per quanto riguarda il diritto transitorio, i nuovi termini di prescrizione si applicheranno se il nuovo diritto prevede termini più lunghi rispetto a quello anteriore, ma soltanto se il termine di prescrizione del diritto anteriore non è ancora scaduto.
L’attuale diritto in materia di prescrizione non è uniforme ed è complesso. Ciò pregiudica la chiarezza e la certezza del diritto. Inoltre, nel diritto attuale alcuni termini di prescrizione sono troppo brevi, in particolare il termine di prescrizione di un anno nel diritto in materia di atti illeciti.
Nel caso poi delle pretese risultanti dai cosiddetti danni tardivi, che si verificano anni dopo l’evento dannoso (si pensi ad esempio ai danni alla salute provocati dal contatto con l’amianto), pure il termine di prescrizione assoluto di 10 anni può rilevarsi troppo breve.
La revisione di legge proposta dal Consiglio federale, che entrerà in vigore nel 2020, prevede quindi un prolungamento del termine di prescrizione relativo da uno a tre anni nel diritto in materia di reati (atti illeciti) e di indebito arricchimento. Il termine decorre dal momento in cui la persona danneggiata è a conoscenza del danno e del responsabile.
È inoltre previsto un termine di prescrizione assoluto speciale di 30 anni per le azioni risultanti da danni alle persone, in modo da evitare che, come ora, l’azione di risarcimento non sia possibile a causa della prescrizione.
Il nuovo termine si applica alle azioni risultanti da atti illeciti. Esso, decorrerà dal momento in cui avviene o termina il comportamento che ha causato il danno, anche nel caso in cui la persona danneggiata non ha ancora conoscenza del danno.
Verrà anche abrogata la disposizione di legge che prevede un termine di prescrizione di cinque anni per alcune pretese (segnatamente di affitto e salariali): in futuro queste pretese contrattuali saranno soggette al termine di prescrizione generale di 10 anni.
La revisione del termine di prescrizione straordinario per le azioni risultanti da atti punibili garantirà infine che le azioni civili proposte in seguito alla commissione di un atto punibile non vengano prescritte fintanto che non sia scaduto un eventuale termine di prescrizione più lungo del diritto penale.
La revisione di legge proposta precisa poi le condizioni alle quali il debitore può rinunciare all’eccezione di prescrizione. Inoltre, l’elenco dei motivi d’impedimento e di sospensione viene adeguato e moderatamente esteso. Le parti potranno in particolare concordare che il termine di sospensione non decorra o rimanga sospeso durante i colloqui tesi al raggiungimento di un accordo transattivo.
Dato che i termini di prescrizione di crediti non sono disciplinati soltanto nel CO, bensì anche in numerose leggi speciali, queste ultime vengono adeguate alla nuova normativa se sono strettamente legate alle disposizioni del CO riviste.
Nel contempo, le disposizioni delle leggi speciali sui termini di prescrizione vengono, nei limiti del possibile, armonizzate e moderatamente adattate alle disposizioni del CO.
Lo scopo è quello di raggiungere una maggiore uniformità e coerenza possibile dell’ordinamento giuridico.
Per quanto riguarda il diritto transitorio, i nuovi termini di prescrizione si applicheranno se il nuovo diritto prevede termini più lunghi rispetto a quello anteriore, ma soltanto se il termine di prescrizione del diritto anteriore non è ancora scaduto
Secondo l’art. 650 CC, ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione della comproprietà, a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani, o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata.
Unico limite a questo diritto è il terzo capoverso dell’articolo summenzionato, che impedisce lo scioglimento della comproprietà quando questo è chiesto in tempo inopportuno.
Ogni comproprietario ha quindi il diritto di chiedere, in principio in ogni momento e senza motivazione, lo scioglimento della comproprietà.
L’azione di cui all’art. 650 CC tende a stabilire la legittimità della richiesta di scioglimento, nel caso in cui non vi sia unanimità tra i comproprietari circa tale pretesa (Brunner/Wichtermann, Commentario basilese, n. 18 segg. ad art. 650 CC). All’azione tendente alla divisione può essere combinata quella che mira alla determinazione delle modalità di scioglimento della comproprietà di cui all’art. 651 CC (Mayer-Hayoz, Commentario bernese, n. 2 ad art. 650).
Quando i comproprietari non si accordino circa il modo della divisione, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, ed ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, ne ordina la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC). Eventuali accordi fra comproprietari hanno dunque la precedenza.
Se non v’è accordo, il giudice decide le modalità di scioglimento facendo capo al proprio apprezzamento.
Le sue possibilità di scelta sono limitate tuttavia all’alternativa di principio fra divisione in natura e messa all’asta. Fissando le modalità d’esecuzione, ad ogni buon conto, egli non e vincolato alle conclusioni delle parti, a meno che queste abbiano raggiunto un’intesa al proposito o che le loro conclusioni concordino. L’azione fondata sull’art. 651 CC e, in effetti, un’actio duplex: tutti i comproprietari sono coinvolti, cosi come tutti i comproprietari hanno la facoltà di formulare conclusioni e proposte (sentenza del Tribunale federale 5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con rifermenti).
Spetta al giudice decidere secondo le circostanze concrete quale sia la soluzione che meglio salvaguarda gli interessi dei comproprietari (DTF 80 II 376 consid. 4; MEIER-HAYOZ in: Berner Kommentar, edizione 1981, n. 33 ad art. 651 CC; BRUNNERIWICHTERMANN in: Basler Kommentar, ZGB II, 4a edizione, n. 14 ad art. 651).
Qualora si intenda conservare un immobile nel patrimonio “di famiglia” la licitazione fra comproprietari è tendenzialmente da preferire (in tal senso: BRUNNERIWICHTERMANN, op. cit., n. 14 ad art. 651; STEINAUER, Les droits reels, vol. I, 5″ edizione, pag. 419 n. 1191 ).
Ciò presuppone tuttavia che tutti gli interessati convengano sul fatto che il bene non finisca in mano a terzi (MEIER-HAYOZ, op. cit., n. 34 ad art. 651 CC; SIMONIUS/SUTTER, Schweizerisches lmmobiliarsachenrecht, vol. I, Basilea 1995, pag. 511 § 14 n. 125; REY, Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3a edizione, pag. 202, n. 744).
Molti ritengono che il trasferimento d’impresa in Svizzera sia fatto unicamente (o quasi) per motivi fiscali, ma i vantaggi sono anche altri.
In estrema sintesi, il trasferimento di un’impresa in Svizzera ha i seguenti principali vantaggi:
un livello di tassazione limitato, sia sul reddito d’impresa che su quello delle persone fisiche. In particolare,
l’imposta sul reddito delle imprese ammonta a circa il 20% dell’utile netto;
l’IVA è pari all’8% e, previa richiesta scritta, è possibile ottenere di pagare solo sull’incassato.
presenza di un sistema bancario e finanziario che agevola ogni operatore;
un’amministrazione pubblica efficiente e disposta al dialogo. Quindi, tempi rapidi per la gestione delle pratiche burocratiche e un rapporto diretto con gli uffici;
efficienza delle strutture pubbliche (sicurezza, giustizia, scuola, ecc.);
stabilità del Paese in generale;
certezza del diritto;
mercato del lavoro flessibile, caratterizzato da produttività elevata e un costo del lavoro competitivo (sebbene i salari siano nettamente più elevati rispetto all’Italia, va considerato che gli oneri sociali a carico dell’azienda rappresentano solo il 17% del salario lordo;
Sussidio all’insediamento di imprese. Le società che si insediano in Ticino possono beneficiare di:
Contributi a fondo perso fino al 25% sugli investimenti innovativi.
Risarcimento degli oneri sociali a carico dell’azienda per due anni per ogni nuovo posto di lavoro creato per personale residente.
Contributi per progetti di ricerca e sviluppotramite centri di ricerca accreditati e l’appoggio della Commissione per la Tecnologia e l’Innovazione (CTI).
Contributi alla partecipazione a fiere specialistiche.
Secondo l’art. 257 CPC, il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e se la situazione giuridica è chiara.
Affinché i fatti possano essere considerati incontestati non è sufficiente l’assenza di contestazione della controparte, bisogna ancora che il giudice non nutra seri dubbi circa la veridicità del fatto incontestato, anche tramite l’assunzione immediata di ulteriori mezzi di prova, grazie alle spiegazioni dell’istante o alla produzione da parte sua di ulteriori documenti.
Per quanto riguarda i fatti immediatamente comprovabili, si noti che la causa non deve essere liquida già all’inizio, ma può diventarlo anche grazie all’assunzione di prove immediatamente esperibili.
Inoltre la verosimiglianza delle allegazioni e delle prove da parte dell’istante non è sufficiente, posto che egli deve sempre apportare la prova piena atta a far addivenire il giudice alla certezza della sua pretesa.
Quanto alla controparte, essa deve essere sentita e se contesta fatti o solleva eccezioni alla pretesa dell’attore, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. È sufficiente per questo che la controparte dimostri la verosimiglianza delle obiezioni, ma delle allegazioni prive di fondamento non possono ostacolare un rapido processo.
Secondo l’art. 837 cpv. 1 cifra 3 CC, l’artigiano e l’imprenditore (nel prosieguo dell’articolo si parlerà unicamente dell’artigiano, sottointendendo entrambi) che hanno fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, hanno diritto di fare iscrivere un’ipoteca legale se il debitore è il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo, dall’assunzione dei lavori fino a 4 mesi dopo la conclusione dei medesimi.
Scopo della norma è impedire che chi ha prestato lavoro e ha sopportato i costi del materiale, accrescendo così il valore di un fondo, non venga compensato. Va al proposito rammentato che l’artigiano, tenuto all’esecuzione anticipata, non può esercitare un diritto di ritenzione sui materiali integrati nella costruzione, né stipulare una riserva di proprietà sui medesimi. La norma garantisce, per finire, anche i posti di lavoro nel settore dell’edilizia.
L’istituto dell’ipoteca legale degli artigiani è stato modificato a decorrere dal 1° gennaio 2012. In estrema sintesi, le novità sono:
– Il termine d’iscrizione è stato portato da tre a quattro mesi, una soluzione di compromesso tra l’interesse dell’artigiano o imprenditore a disporre di un termine quanto possibile lungo per reagire e quello del proprietario del fondo a chiarire rapidamente la situazione dal profilo dei diritti di pegno.
– ampliamento della la cerchia dei potenziali committenti. Oltre ai locatari e agli affittuari, anche gli usufruttuari e i titolari di un diritto di abitazione, nonché i futuri acquirenti di un fondo, potranno – con il consenso del proprietario − commissionare lavori per i quali artigiani e imprenditori potranno, in caso di mancato pagamento, fare iscrivere un’ipoteca legale sul fondo. Non sono è necessario il requisito dell’accessione dei lavori all’immobile e che i lavori abbiano comportato un maggior valore oggettivo e duraturo per l’immobile.
– E’ stata introdotta una responsabilità legale dello Stato secondo le regole della fideiussione semplici per i lavori effettuati su edifici rientranti nel patrimonio amministrativo dello Stato.
– ampliamento delle prestazioni garantite dall’ipoteca legale degli artigiani. La lista esemplificativa dei lavori al beneficio dell’ipoteca legale comprende ora (esplicitamente) le opere di demolizione, il montaggio di impalcature (che fino al 31 dicembre 2010 non dava diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale) e il consolidamento di scavi.
Il proprietario del fondo quale controparte
La garanzia offerta dal legislatore non è legata alla persona del committente (di chi cioè ordina i lavori), ma al proprietario attuale dell’immobile. Pertanto, qualora non vi sia identità tra debitore (il committente) e proprietario, l’istanza per l’iscrizione dell’ipoteca legale va presentata soltanto nei confronti di quest’ultimo.
L’eventuale vendita dell’immobile durante la procedura di iscrizione non ha incidenza sulla qualità della parte convenuta (il processo continua tra le parti in causa e la sentenza ha effetto anche per il nuovo proprietario). Se la vendita avviene però prima dell’introduzione della causa, ad esempio dopo l’iscrizione in via provvisoria, ma prima dell’iscrizione in via definitiva, l’azione può essere diretta solo contro il proprietario attuale del fondo.
Condizioni per l’iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori
Affinché il credito di un artigiano possa essere garantito con l’iscrizione di un ipoteca legale è necessario che le prestazioni siano del tipo garantibile con tale istituto e che l’iscrizione avvenga entro quattro mesi dal termine dei lavori.
In generale, tutti i lavori di costruzione di imprenditori e artigiani danno diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale. Siano essi prestazione di puro lavoro o siano una combinazione di lavoro e fornitura di materiale (ad esempio: lavori di pittura, fornitura e posa di condutture, …). La fornitura di materiale, non combinata con una prestazione lavorativa, non dà invece – almeno secondo il testo legale – il diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani. La prassi ha nondimeno riconosciuto un tale diritto nel caso di fornitura di materiale approntato specificatamente per una determinata costruzione (ad esempio fornitura di cemento fresco, fornitura di un balcone prefabbricato (dimensionato appositamente per la costruzione), fornitura di un garage prefabbricato che, per il suo peso, non era facilmente amovibile, fornitura e posa di un bruciatore, fornitura di finestre e porte specialmente dimensionate per la costruzione, fornitura di ferri per armature preparati per una determinata costruzione.
Un’ulteriore premessa del diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale era, fino al 31 dicembre 2011, che l’attività artigianale fosse stata prestata a favore di una costruzione o di altre opere connesse ad un fondo. Il requisito che si doveva trattare di un’opera non poneva in generale particolari problemi, la nozione di altra opera andando intesa in senso lato e comprendendo tutto quanto l’uomo fissa al suolo con l’ausilio di mezzi tecnici. La prassi ha, ad esempio, riconosciuto questa caratteristica a una gru di notevoli dimensioni incorporata nella roccia mediante ancoraggi di cemento. “Altre opere” sono considerate anche vie e strade, terrapieni, ponti, linee ferroviarie, … La novella legislativa valida dal 1° gennaio 2012 ha tolto il requisito di accessione dell’opera al fondo e ha introdotto una lista esemplificativa dei lavori al beneficio dell’ipoteca legale che comprende, oltre alle opere di costruzione, le opere di demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature (che fino al 31 dicembre 2010 non dava diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale) e il consolidamento di scavi.
L’iscrizione non può inoltre essere chiesta se il proprietario presta sufficiente garanzia per il credito preteso.
Oggetto dell’ipoteca
Oggetto dell’ipoteca è sempre un immobile, sul quale sono stati effettuati i lavori. Deve inoltre trattarsi di un immobile che può essere ipotecato. A quest’ultimo riguardo, va osservato che il patrimonio amministrativo dello Stato, cioè gli edifici che servono direttamente per compiti di diritto pubblico (ad esempio casa comunale, scuola, palestre, campi da gioco, acquedotti), è impignorabile. La legge valida dal 1° gennaio 2012 permette all’artigiano subappaltatore che non viene pagato di chiedere l’iscrizione provvisoria del diritto di pegno (quando non è chiara l’appartenenza di un immobile al patrimonio amministrativo (e quindi la sua impignorabilità) e prevede che lo Stato risponda verso gli artigiani o imprenditori, per i crediti riconosciuti o giudizialmente accertati, secondo le disposizioni sulla fideiussione semplice, nel caso di beni palesemente inclusi nel patrimonio amministrativa purché il credito gli sia stato notificato per scritto nei quattro mesi dal compimento del lavoro con esplicito richiamo alla fideiussione
Termine per l’iscrizione e procedura
A norma dell’art. 839 CC l’ipoteca degli artigiani e imprenditori può essere iscritta nel registro fondiario dal momento in cui si sono assunti i lavori. Essa deve comunque essere iscritta al più tardi entro quattro mesi dal compimento del lavoro. L’iscrizione nel registro può essere fatta solo se il credito è riconosciuto dal proprietario o per sentenza del giudice e non può essere richiesta se il proprietario offre sufficiente garanzia per il credito preteso.
Di norma, il termine di quattro mesi inizia a decorrere solamente dal termine dei lavori. Quando l’esecuzione dei lavori è stata però revocata all’artigiano o imprenditore prima della loro ultimazione (disdetta anticipata del contratto d’appalto), il termine quadrimestrale decorre dalla data di questa revoca, a meno che l’artigiano sia stato incaricato di effettuare alcuni lavori indispensabili dopo la disdetta del contratto. I lavori dal cui termine decorre il termine quadrimestrale sono quelli indispensabili, ovvero quelli necessari dal punto di vista funzionale per l’uso dell’opera. I lavori senza i quali l’opera avrebbe potuto essere usata normalmente non influenzano invece il decorso del termine. Non sono in particolare indispensabili quei lavori secondari che l’artigiano procrastina intenzionalmente. In altri termini, l’accorgimento di ritardare gli ultimi lavori nell’attesa del saldo della nota finale non costituisce, il più delle volte, un mezzo idoneo per salvaguardare il termine perentorio dei quattro mesi. Ciò a maggior ragione, se si tien conto del fatto che la liquidazione finale (fattura) costituisce un indizio della fine dei lavori.
Considerato che non è sempre facile valutare quando il Giudice riterrà certi lavori indispensabili e quindi determinanti per il decorso del termine quadrimestrale, non si può che raccomandare agli artigiani e agli imprenditori di non perdere tempo e richiedere quindi tempestivamente l’iscrizione di un’ipoteca legale a garanzia del proprio credito.
Alla scadenza del termine l’ipoteca legale dev’essere iscritta (non basta la richiesta!), almeno provvisoriamente. Sebbene di norma sia possibile ottenere un cosiddetto decreto supercautelare in poche ore, ritenuta la necessità di predisporre la relativa istanza e raccogliere i documenti e le informazioni necessarie, anche a questo riguardo si consiglia vivamente di non tardare e richiedere l’iscrizione provvisoria almeno alcuni giorni prima della scadenza del termine, rivolgendosi per tempo ad un legale.
Decorso del termine in caso di lavori su diversi fondi
Per ogni particella può essere iscritta un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori unicamente per i lavori effettuati su quello specifico fondo. Di principio, ciò significa pure che il termine quadrimestrale per l’iscrizione dell’ipoteca su ogni fondo decorre dal termine dei lavori sullo stesso.
Decorso del termine in caso di lavori su diversi edifici siti sul medesimo fondo
Anche in caso di pluralità di edifici sul medesimo fondo, la fine dei lavori su ogni singolo edificio fa decorrere il termine quadrimestrale per l’iscrizione di un’ipoteca legale a garanzia del rispettivo compenso. Un’eccezione è però data per i lavori su diversi edifici siti ubicati su un unico fondo che sono funzionalmente legati.
Proprietà per piani
La situazione delle proprietà per piani è spesso complessa, sicché è consigliabile che l’artigiano si rivolga (per tempo!) al proprio legale di fiducia. Alcune indicazioni generali possono comunque essere date.
Per i lavori effettuati nella singole unità di PPP, l’artigiano dovrà richiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale a carico dell’unità medesima, ricordandosi di rispettare il termine di quattro mesi dal termine dei lavori. Il tribunale federale ha comunque avuto modo di precisare che se lo stesso imprenditore effettua, in virtù di un unico contratto di appalto, successivamente le medesime prestazioni per i vari edifici del complesso, il termine per l’iscrizione dei diritti di pegno decorre per tutte le unità di proprietà per piani uniformemente.
Per I lavori effettuati sulle parti comuni, l’artigiano può fare iscrivere un’ipoteca legale sul fondo base a meno che le singole quote siano già gravate da oneri fondiari: in quest’ultimo caso l’art. 648 cpv. 3 impone una ripartizione su tutte le quote di comproprietà, promuovendo l’azione nei confronti dei singoli proprietari delle quote in PPP. Ciò vale anche nel caso in cui la prestazione garantita dal pegno è praticamente stata fatta su un unico edificio del complesso (obbligo di agire nei conronti anche i proprietari delle unità che si trovano negli altri edifici).
Procedura
Richiesta dell’iscrizione provvisoria
Prima della scadenza del termine quadrimestrale dalla fine dei lavori, l’artigiano deve chiedere al Pretore competente l’iscrizione in via provvisoria, già con decisione cautelare senza contraddittorio, di un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori. In effetti, per salvaguardare il termine, perentorio, di quattro mesi dalla fine dei lavori è sufficiente un’iscrizione provvisoria a norma degli art. 961 cpv. 1 n. 1 CC.
La procedura applicabile è quella semplificata.
Nell’ambito della richiesta di iscrizione provvisoria l’artigiano deve rendere verosimile -senza che il giudice ponga esigenze troppo rigorose – la sua pretesa, ovvero l’esistenza e l’ammontare del credito, il fatto ch’esso sia suscettibile di ipoteca legale e il rispetto del termine di quattro mesi dall’ultimazione dei lavori. In caso di dubbio l’iscrizione va ordinata, il giudice rinviando la decisione sul buon fondamento dell’ipoteca alla sentenza di merito.
Come detto, l’iscrizione provvisoria dovrebbe poter essere rifiutata solo quando l’esistenza del diritto di pegno sembri esclusa a priori o estremamente improbabile e nei casi dubbi l’iscrizione provvisoria dovrebbe essere ammessa e la decisione sul fondamento del diritto all’ipoteca legale demandata alla procedura di merito (quella dell’iscrizione definitiva). Vertendo il litigio sulla tempestività dell’istanza, in particolare, l’iscrizione provvisoria dovrebbe essere rifiutata unicamente quando non vi è alcun dubbio sul fatto che la richiesta non sia formulata in tempo utile. Nondimeno, per quanto attiene al rispetto del termine quadrimestrale, è comunque utile ricordare che i bollettini di lavoro giornalieri compilati da operai o dipendenti di un’impresa sono semplici scritture private, che possono assurgere a prova delle opere eseguite solo ove la persona che li ha redatti compaia poi a testimoniare davanti al giudice. Dandosi contestazioni sulla data in cui sono stati eseguiti gli ultimi lavori, le dichiarazioni unilaterali dell’impresa non sono sufficienti per rendere verosimile la tempestività dell’iscrizione richiesta.
Assegnazione di termine da parte del giudice
Dopo aver decretato in via supercautelare l’iscrizione dell’ipoteca legale, il giudice convocherà le parti all’udienza di discussione. In seguito, nella misura in cui l’artigiano ha reso verosimile il diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale e il proprietario non ha fornito sufficienti garanzie, egli confermerà l’iscrizione provvisoria e assegnerà all’artigiano un termine entro cui richiedere l’iscrizione definitiva. La durata di questo termine dev’essere annotata nel registro fondiario e il rispetto della scadenza va controllato d’ufficio.
Richiesta dell’iscrizione definitiva
Prima di procedere con l’azione di merito tendente all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale, l’artigiano deve verificare che i proprietari del fondo non siano nel frattempo cambiati. In effetti, come detto all’inizio, il diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori va diretto contro il proprietario attuale dell’immobile. L’alienazione dell’immobile prima che sia introdotta l’azione volta all’iscrizione definitiva ha quindi come conseguenza che quest’ultima azione deve essere diretta contro il nuovo proprietario (la procedura di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale non essendo la continuazione di quella intesa all’iscrizione provvisoria). La procedura applicabile alla richiesta di iscrizione definitiva dipende dal valore di causa (semplificata se lo stesso è inferiore a CHF 30’000.―, procedura ordinaria se lo stesso è superiore).
Procedura esecutiva per l’incasso del credito
Affinché l’artigiano possa incassare il proprio credito, l’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale non gli è sufficiente: egli dovrà bensì agire in via esecutiva contro il debitore (committente). Infatti, un’esecuzione in realizzazione del pegno immobiliare potrà andare a buon fine unicamente se l’ipoteca legale è stata iscritta in via definitiva e il credito è stato accertato dal giudice o riconosciuto dal proprietario.
Rango dell’ipoteca degli artigiani
La data di iscrizione dell’ipoteca è determinante per il suo rango. Ne discende che l’ipoteca legale degli artigiani è privilegiata rispetto a tutti i creditori pignorati iscritti in seguito, ma non rispetto a quelli iscritti antecedentemente.
Per effetto dell’art. 840 CC, poi, al momento della realizzazione forzata del fondo tutte le ipoteche legali degli artigiani e imprenditori hanno il medesimo diritto di essere soddisfatte, ancorché siano state iscritte in date differenti.
Il privilegio degli artigiani
Nella misura in cui gli artigiani titolari di un’ipoteca legale iscritta in via definitiva subiscono una perdita nell’ambito della realizzazione forzata dell’immobile (come nell’esempio precedente), la legge (art. 841 cpv. 1 CC) conferisce loro un credito che essi possono far valere nei confronti dei creditori di rango anteriore, a condizione che la costituzione del rispettivo diritto di pegno anteriore abbia pregiudicato i diritti degli artigiani. Tale credito ammonta al maggior valore che i lavori hanno apportato al fondo. La costituzione di un diritto di pegno anteriore è pregiudizievole per i diritti degli artigiani nella misura in cui (a) la somma garantita dal diritto di pegno anteriore è superiore al valore del fondo prima dei lavori degli artigiani e (b) il creditore pignoratizio anteriore poteva riconoscere che la costituzione del suo diritto di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani.
La seconda condizione è ad esempio adempiuta, per una banca, quando il credito garantito dal diritto di pegno anteriore è utilizzato per il pagamento di persone che non hanno contribuito al maggior valore del fondo, ma anche quando lo stesso è servito al pagamento degli artigiani senza che fosse rispettato il principio di parità di trattamento tra i creditori. Nel caso di creditori ipotecari professionisti (banche) la prassi è molto severa per quanto attiene al loro obbligo di diligenza. Il fatto che il dovere di diligenza di un creditore sperimentato (banca) venga apprezzato con rigore comporta, ad esempio, che essa per determinare il valore del suolo prima della costruzione non può riferirsi al prezzo di compravendita del fondo, perché il valore del suolo è quello risultante da una stima oggettiva prima della costruzione, che un creditore diligente fa stimare da un perito di sua fiducia.
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