Diritto di accesso – Diritto di passo necessario

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A norma dell’art. 694 cpv. 1 CC il proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a una strada pubblica può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario dietro piena indennità. Il diritto di accesso necessario costituisce, come altre restrizioni indirette della proprietà (per esempio l’obbligo di tollerare una condotta o una fontana necessaria), “un’espropriazione di diritto privato”. Per questo motivo la giurisprudenza ne subordina la concessione a premesse rigorose. Di esso ci si può prevalere solo in caso di vera necessità, qualora l’uso del fondo conforme alla sua destinazione esiga un accesso alla pubblica via e tale accesso faccia completamente difetto o sia insufficiente.

Sempre secondo giurisprudenza, il diritto di accesso necessario può essere invocato – di principio – anche in un’area fabbricata, per quanto possa sorprendere che in comuni urbani provvisti di regolamenti edilizi sussistano fondi edificati privi di accesso sufficiente proprio quando l’accesso sufficiente è una condizione per ottenere il permesso di costruzione.

I piani regolatori dovrebbero garantire a tutti i fondi compresi in zone edificabili un adeguato collegamento alla pubblica via, sicché accessi necessari in forza dell’art. 694 cpv. 1 CC dovrebbero risultare superflui.

Può accadere nondimeno che ciò non sia il caso e che fondi inseriti in zona edificabile non siano sufficientemente collegati alla rete viaria. La giurisprudenza stabilisce che in circostanze del genere il proprietario del fondo intenzionato a ottenere un accesso necessario deve usufruire anzitutto degli strumenti offerti dal diritto pubblico. Se un collegamento adeguato può essere creato con tali mezzi, non sussistono gli estre­mi per invocare un accesso necessario sulla base dell’art. 694 cpv. 1 CC. Il proprietario che postula la concessione di un acces­so necessario deve dimostrare perciò di essersi adoperato invano per ottenere un collegamento sufficiente del suo fondo alla pubblica via facendo capo al diritto pubblico.

La giurisprudenza ha avuto modo di precisare infine, confrontando le esigenze di un “accesso sufficiente” secondo il diritto pubblico con quelle di un “accesso necessario” secondo il diritto privato, che di regola non occorre un accesso necessario nel senso dell’art. 694 CC ove un terreno sia dotato di un accesso sufficiente secondo il diritto pubblico. Spetta anzitutto all’autorità competente per il rilascio di un permesso di costruzione verificare che il fondo sia provvisto di un tale accesso. Chiamato a statuire su un’azione ancorata all’art. 694 CC, il giudice civile può fondarsi per principio sul permesso di costruzione passato in giudicato, tanto più che l’“accesso sufficiente” del diritto pubblico deve adempiere normalmente requisiti più severi rispetto all’“ac­cesso necessario” del diritto privato. Rimane riservata l’ipotesi in cui l’attore dimostri che il diritto civile gli conferisce – eccezional­mente – una pretesa che va oltre il diritto pubblico, oppure quella in cui il permesso di costruzione risulti nullo. Non bisogna trascurare nemmeno che di solito l’autorità preposta al rilascio di un permesso di costruzione accerta l’esistenza di un accesso sufficiente prima dell’inizio dei lavori, sulla scorta della documentazione acclusa alla richiesta (cominciando dai piani), eventualmente di un sopralluogo. Ove in un secondo tempo si impongano, per ragioni tecniche o altre cause oggettive, modifiche al pro­getto approvato, il giudice civile deve tenerne conto.

In sintesi, secondo la giurisprudenza più aggiornata, la decisione con cui l’autorità accerta in maniera definitiva che un determinato fondo fruisce di accesso sufficiente secondo il diritto pubblico costituisce il punto di partenza per valutare se sus­sista ancora uno stato di necessità, il quale giustifichi un accesso necessario a norma dell’art. 694 CC. In un caso del genere il giudice civile deve esaminare unicamente se, apprezzando l’insieme delle circostanze concrete della fattispecie, lo stato di necessità prospettato dal diritto civile sia scomparso o no.