Ipoteca legale degli artigiani in caso di lavori su più fondi

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Giusta l’art. 837 cpv. 1 n. 3 CC, gli artigiani o imprenditori che avessero fornito materiale e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o altre opere su un determinato fondo, possono chiedere la costituzione di un’ipoteca legale gravante il fondo stesso.

Questa norma esprime il principio di specialità, ovvero l’obbligo di precisa individualizzazione dell’oggetto messo a pegno a garanzia del plusvalore portato dall’artigiano o imprenditore all’immobile.

In caso di lavori su più fondi, l’ipoteca legale deve essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (v. art. 798 cpv. 2 CC).

È quindi compito dell’artigiano o imprenditore tenere un conteggio preciso, per ogni fondo, dei lavori svolti e del materiale fornito e del prezzo unitario applicato – anche se con i committenti aveva pattuito prezzi globali o forfettari -, e di fatturarli separatamente non appena terminati.

L’entità del credito che si vuole garantito dal pegno dev’essere infatti quantificato e cifrato in modo preciso.

Un frazionamento astratto della totalità dei costi fra gli immobili, rispettivamente una ripartizione dei medesimi in funzione, per esempio, del volume degli immobili, è in linea di principio inammissibile

Due sono le conseguenze: l’ipoteca legale potrà andare a gravare unicamente l’entità giuridica (fondo base o parte di comproprietà) che ha beneficiato dei lavori dell’artigiano o imprenditore, e il termine di quattro mesi per l’iscrizione dell’ipoteca legale (art. 839 cpv. 2 CC) inizia a decorrere dalla fine dei lavori su quella medesima particella.

Applicati alla proprietà per piani, questi principi hanno per conseguenza che per i lavori effettuati a favore di una parte dell’immobile corrispondente a un’unità della proprietà per piani, un’eventuale ipoteca legale dovrà andare a gravare quella determinata unità.