Iscrizione provvisoria di ipoteca legale di artigiani e imprenditori: lavori eseguiti su più fondi e verosimile ammontare del pegno

Secondo l’art. 837, gli artigiani o imprenditori che hanno fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, hanno diritto di iscrivere un’ipoteca legale a garanzia del loro credito.

L’iscrizione di un’ipoteca legale può però avvenire solamente per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su un determinato fondo.

In altri termini, il privilegio degli artigiani e imprenditori è dato solo per prestazioni eseguite su uno specifico immobile, in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione.

Nella misura in cui materiali e lavoro, o lavoro soltanto, sono stati impiegati per un’opera eseguita su anche un altro fondo (fosse pure contiguo), va gravato quest’ultimo.

Non è di conseguenza possibile, salvo casi particolari, gravare di ipoteca legale un solo fondo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su fondi diversi.

L’artigiano che ha lavorato su due o più immobili deve pertanto chiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale sotto forma di pegno parziale gravante ogni singolo immobile per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o l’imprenditore abbia compiuto il lavoro sulla base di uno o più contratti.

E’ compito dell’artigiano allestire un conteg­gio separato per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’ammontare della relativa garanzia.

Di conseguenza, di principio l’artigiano o l’imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie dei diversi fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazioni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono stati eseguiti per un determinato fondo e a quale prezzo.

La pattuizione di costi globali o forfettari non lo esonerano da tale obbligo.

Questi principi si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l’ammontare del pegno per queste ultime possa apparire difficile anche considerata l’esigenza di ottenere l’iscrizione entro quattro mesi e l’impossibilità di aumentare in seguito l’ammontare della garanzia iscritta.

Con riferimento alla questione della verosimiglianza del credito, va evidenziato che l’artigiano o imprenditore che intende ottenere l’iscrizione provvisoria di un’ipote­ca legale deve rendere verosimile l’entità delle prestazioni e delle forniture eseguite.

Visto che la procedura di iscrizione provvisoria è sommaria, il giudice non pone esigen­ze trop­po severe al riguardo e, in caso di dubbio, ordina l’iscrizione provvisoria e rinvia la decisione sulla legittimità dell’ipoteca legale alla sentenza sull’iscrizione definitiva.

Va però osservato che la verosimiglianza non si può fondare solo su dichiarazioni della parte istante o su documenti da questa redatti unilateralmente (come bollettini o rapporti non firmati dal committente o da un suo rappresentante, richieste di anticipo o fatture), a meno che tali dichiarazioni o tali documenti non siano contestati.

Se sono contestati, spetta all’artigiano o imprenditore recare elementi che dimostrino il buon fondamento di quanto indicato dagli stessi, per esempio citando come testimoni chi ha allestito i bollettini o i rapporti che attestano i lavori eseguiti o gli operai che materialmente hanno svolto i lavori, chiamando a deporre il direttore dei lavori.