L’ipoteca legale degli artigiani (comprese novità dal 1.1.2012)

Print Friendly, PDF & Email

Secondo l’art. 837 cpv. 1 cifra 3 CC, l’artigiano e l’imprenditore (nel prosieguo dell’articolo si parlerà unicamente dell’artigiano, sot­tointendendo entrambi) che hanno fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere,  per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, hanno diritto di fare iscrivere un’ipoteca legale se il debitore è il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo, dall’assunzione dei lavori fino a 4 mesi dopo la conclusione dei medesimi.

Scopo della norma è impedire che chi ha prestato lavoro e ha soppor­tato i costi del materiale, accre­scendo così il valore di un fon­do, non venga compensato. Va al proposito rammentato che l’artigiano, tenuto all’esecuzione anticipata, non può esercitare un diritto di ritenzione sui mate­riali integrati nella costruzione, né stipulare una riserva di pro­prietà sui medesimi. La norma garantisce, per finire, anche i posti di lavoro nel setto­re dell’edilizia.

L’istituto dell’ipoteca legale degli artigiani è stato modificato a decorrere dal 1° gennaio 2012. In estrema sintesi, le novità sono:

–  Il termine d’iscrizione è stato portato da tre a quattro mesi, una soluzione di compromesso tra l’interesse dell’artigiano o imprenditore a disporre di un termine quanto possibile lungo per reagire e quello del proprietario del fondo a chiarire rapidamente la situazione dal profilo dei diritti di pegno.

–  ampliamento della la cerchia dei potenziali committenti. Oltre ai locatari e agli affittuari, anche gli usufruttuari e i titolari di un diritto di abitazione, nonché i futuri acquirenti di un fondo, potranno – con il consenso del proprietario − commissionare lavori per i quali artigiani e imprenditori potranno, in caso di mancato pagamento, fare iscrivere un’ipoteca legale sul fondo. Non sono è necessario il requisito dell’accessione dei lavori all’immobile e che i lavori abbiano comportato un maggior valore oggettivo e duraturo per l’immobile.

–  E’ stata introdotta una responsabilità legale dello Stato secondo le regole della fideiussione semplici per i lavori effettuati su edifici rientranti nel patrimonio amministrativo dello Stato.

–  ampliamento delle prestazioni garantite dall’ipoteca legale degli artigiani. La lista esemplificativa dei lavori al beneficio dell’ipoteca legale comprende ora (esplicitamente) le opere di demolizione, il montaggio di impalcature (che fino al 31 dicembre 2010 non dava diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale) e il consolidamento di scavi.

Il proprietario del fondo quale controparte

La garanzia offerta dal legislato­re non è legata alla persona del committente (di chi cioè ordina i lavori), ma al proprietario attua­le dell’immobile. Pertanto, qualora non vi sia identità tra debitore (il commit­tente) e proprietario, l’istanza per l’iscrizione dell’ipoteca lega­le va presentata soltanto nei confronti di quest’ultimo.

L’eventuale vendi­ta dell’immobile durante la procedura di iscrizione non ha in­cidenza sulla qualità della parte convenuta (il processo continua tra le parti in causa e la senten­za ha effetto anche per il nuovo proprietario). Se la vendita avviene però pri­ma dell’introduzione della cau­sa, ad esempio dopo l’iscrizione in via provvisoria, ma prima dell’iscrizione in via definitiva, l’azione può essere diretta solo contro il proprietario attuale del fondo.

Condizioni per l’iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani e degli imprendi­tori

Affinché il credito di un artigia­no possa essere garantito con l’iscrizione di un ipoteca legale è necessario che le prestazioni siano del tipo garantibile con tale istituto e che l’iscrizione avvenga entro quattro mesi dal termine dei lavori.

In generale, tutti i lavori di co­struzione di imprenditori e arti­giani danno diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale. Siano essi prestazione di puro lavoro o sia­no una combinazione di lavoro e fornitura di materiale (ad esempio: lavori di pittura, forni­tura e posa di condutture, …). La fornitura di materiale, non combinata con una prestazione lavorativa, non dà invece – al­meno secondo il testo legale – il diritto all’iscrizione di un’ipote­ca legale degli artigiani. La pras­si ha nondimeno riconosciuto un tale diritto nel caso di forni­tura di materiale approntato specificatamente per una deter­minata costruzione (ad esempio fornitura di cemento fresco, fornitura di un balcone pre­fabbricato (dimensionato ap­positamente per la costruzio­ne), fornitura di un garage pre­fabbricato che, per il suo pe­so, non era facilmente amo­vibile, fornitura e posa di un brucia­tore, fornitura di finestre e porte specialmente dimensionate per la costruzione, fornitura di ferri per armatu­re preparati per una determi­nata costruzione.

Un’ulteriore premessa del diritto all’iscrizione di un’ipoteca lega­le era, fino al 31 dicembre 2011, che l’attività artigianale fosse stata prestata a favore di una costruzione o di altre opere connesse ad un fondo. Il requisito che si doveva trattare di un’opera non poneva in genera­le particolari problemi, la nozio­ne di altra opera andando intesa in senso lato e comprendendo tutto quanto l’uomo fissa al suolo con l’ausilio di mezzi tec­nici. La prassi ha, ad esempio, riconosciuto questa caratteristi­ca a una gru di notevoli dimen­sioni incorporata nella roccia mediante ancoraggi di cemento. “Altre opere” sono considerate anche vie e strade, terrapieni, ponti, linee ferroviarie, … La novella legislativa valida dal 1° gennaio 2012 ha tolto il requisito di accessione dell’opera al fondo e ha introdotto una lista esemplificativa dei lavori al beneficio dell’ipoteca legale che comprende, oltre alle opere di costruzione, le opere di demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature (che fino al 31 dicembre 2010 non dava diritto all’iscrizione di un’ipoteca legale) e il consolidamento di scavi.

L’iscrizione non può inoltre essere chiesta se il proprietario presta sufficiente garanzia per il credito preteso.

Oggetto dell’ipoteca

Oggetto dell’ipoteca è sempre un immobile, sul quale sono stati effettuati i lavori. Deve inoltre trattarsi di un immobile che può essere ipotecato. A quest’ultimo riguardo, va osservato che il patrimonio amministrativo dello Stato, cioè gli edifici che servono direttamente per compiti di dirit­to pubblico (ad esempio casa comunale, scuola, palestre, campi da gioco, acquedotti), è impignorabile. La legge valida dal 1° gennaio 2012 permette all’artigiano subappaltatore che non viene pagato di chiedere l’iscrizione provvisoria del diritto di pegno (quando non è chiara l’appartenenza di un immobile al patrimonio amministrativo (e quindi la sua impignorabilità) e prevede che lo Stato risponda verso gli artigiani o imprenditori, per i crediti riconosciuti o giudizialmente accertati, secondo le disposizioni sulla fideiussione semplice, nel caso di beni palesemente inclusi nel patrimonio amministrativa purché il credito gli sia stato notificato per scritto nei quattro mesi dal compimento del lavoro con esplicito richiamo alla fideiussione

Termine per l’iscrizione e procedura

A norma dell’art. 839 CC l’ipote­ca degli artigiani e imprenditori può essere iscritta nel registro fondiario dal momento in cui si sono assunti i lavori. Essa deve comunque essere iscritta al più tardi entro quattro mesi dal compi­mento del lavoro. L’iscrizione nel registro può es­sere fatta solo se il credito è ri­conosciuto dal proprietario o per sentenza del giudice e non può essere richiesta se il pro­prietario offre sufficiente garan­zia per il credito preteso.

Di norma, il termine di quattro mesi inizia a decorrere so­lamente dal termine dei lavori. Quando l’esecuzione dei lavori è stata però revocata all’artigia­no o imprenditore prima della loro ultimazione (disdetta antici­pata del contratto d’appalto), il termine quadrimestrale decorre dal­la data di questa revoca, a me­no che l’artigiano sia stato inca­ricato di effettuare alcuni lavori indispensabili dopo la disdetta del contratto. I lavori dal cui termine decorre il termine quadrimestrale sono quelli indispensabili, ovvero quelli ne­cessari dal punto di vista funzio­nale per l’uso dell’opera. I lavori senza i quali l’opera avrebbe po­tuto essere usata normalmente non influenzano invece il decor­so del termine. Non sono in particolare indispensabili quei lavori secondari che l’arti­giano procrastina intenzional­mente. In altri termini, l’accorgi­mento di ritardare gli ultimi la­vori nell’attesa del saldo della nota finale non costituisce, il più delle volte, un mezzo idoneo per salvaguardare il termine pe­rentorio dei quattro mesi. Ciò a mag­gior ragione, se si tien conto del fatto che la liquidazione finale (fattura) costituisce un indizio della fine dei lavori.

Considerato che non è sempre facile valutare quando il Giudice riterrà certi lavori indispensabili e quindi determinanti per il de­corso del termine quadrimestrale, non si può che raccomandare agli artigiani e agli imprenditori di non perdere tempo e richie­dere quindi tempestivamente l’iscrizione di un’ipoteca legale a garanzia del proprio credito.

Alla scadenza del termine l’ipo­teca legale dev’essere iscritta (non basta la richiesta!), almeno provvisoriamente. Sebbene di norma sia possibile ottenere un cosiddetto decreto supercautelare in poche ore, ri­tenuta la necessità di predispor­re la relativa istanza e raccoglie­re i documenti e le informazioni necessarie, anche a questo ri­guardo si consiglia vivamente di non tardare e richiedere l’iscrizione provvisoria almeno alcuni giorni prima della sca­denza del termine, rivolgendosi per tempo ad un legale.

Decorso del termine in ca­so di lavori su diversi fondi

Per ogni particella può essere iscritta un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori unica­mente per i lavori effettuati su quello specifico fondo. Di principio, ciò significa pure che il termine quadrimestrale per l’iscrizione dell’ipoteca su ogni fondo decorre dal termine dei lavori sullo stesso.

Decorso del termine in ca­so di lavori su diversi edifici siti sul medesimo fondo

Anche in caso di pluralità di edifici sul medesimo fondo, la fine dei lavori su ogni singolo edificio fa decorrere il termine quadrimestrale per l’iscrizione di un’ipoteca legale a garanzia del rispettivo compenso. Un’ecce­zione è però data per i lavori su diversi edifici siti ubicati su un unico fondo che sono funzio­nalmente legati.

Proprietà per piani

La situazione delle proprietà per piani è spesso complessa, sic­ché è consigliabile che l’artigia­no si rivolga (per tempo!) al proprio legale di fiducia. Alcune indicazioni generali pos­sono comunque essere date.

Per i lavori effettuati nella sin­gole unità di PPP, l’artigiano do­vrà richiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale a carico dell’unità medesima, ricordan­dosi di rispettare il termine di quattro mesi dal termine dei lavori. Il tribunale federale ha comunque avuto modo di precisare che se lo stesso imprenditore effettua, in virtù di un unico contratto di appalto, successivamente le medesime prestazioni per i vari edifici del complesso, il termine per l’iscrizione dei diritti di pe­gno decorre per tutte le unità di proprietà per piani uniforme­mente.

Per I lavori effettuati sulle parti comuni, l’artigiano può fare iscrivere un’ipoteca legale sul fondo base a meno che le singole quote siano già gravate da oneri fondiari: in quest’ultimo caso l’art. 648 cpv. 3 impone una ripartizione su tutte le quote di comproprietà, promuovendo l’azione nei confronti dei singoli proprietari delle quote in PPP.  Ciò vale an­che nel caso in cui la prestazio­ne garantita dal pegno è prati­camente stata fatta su un unico edificio del complesso (obbligo di agire nei conronti anche i proprietari delle unità che si trovano negli altri edifici).

Procedura

Richiesta dell’iscrizione provvisoria

Prima della scadenza del termi­ne quadrimestrale dalla fine dei la­vori, l’artigiano deve chiedere al Pretore competente l’iscri­zione in via provvisoria, già con decisione cautelare senza contraddittorio, di un’ipoteca legale degli artigiani e impren­ditori. In effetti, per salvaguar­dare il termine, perentorio, di quattro mesi dalla fine dei lavori è sufficiente un’iscrizione provvi­soria a norma degli art. 961 cpv. 1 n. 1 CC.

La procedura applicabile è quella semplificata.

Nell’ambito della richiesta di iscrizione provvisoria l’artigia­no deve rendere verosimile -senza che il giudice ponga esi­genze troppo rigorose – la sua pretesa, ovvero l’esistenza e l’ammontare del credito, il fatto ch’esso sia suscettibile di ipo­teca legale e il rispetto del ter­mine di quattro mesi dall’ultimazio­ne dei lavori. In caso di dubbio l’iscrizione va ordinata, il giudi­ce rinviando la decisione sul buon fondamento dell’ipoteca alla sentenza di merito.

Come detto, l’iscrizione provvi­soria dovrebbe poter essere ri­fiutata solo quando l’esistenza del diritto di pegno sembri esclusa a priori o estremamente improbabile e nei casi dubbi l’iscrizione provvisoria dovreb­be essere ammessa e la decisio­ne sul fondamento del diritto all’ipoteca legale demandata al­la procedura di merito (quella dell’iscrizione definitiva). Verten­do il litigio sulla tempestività dell’istanza, in particolare, l’iscrizione provvisoria dovreb­be essere rifiutata unicamente quando non vi è alcun dubbio sul fatto che la richiesta non sia formulata in tempo utile. Nondimeno, per quanto attiene al rispetto del termine quadrimestrale, è comunque utile ricordare che i bollettini di lavoro giorna­lieri compilati da operai o di­pendenti di un’impresa sono semplici scritture private, che possono assurgere a prova del­le opere eseguite solo ove la persona che li ha redatti com­paia poi a testimoniare davanti al giudice. Dandosi contestazio­ni sulla data in cui sono stati eseguiti gli ultimi lavori, le di­chiarazioni unilaterali dell’im­presa non sono sufficienti per rendere verosimile la tempesti­vità dell’iscrizione richiesta.

Assegnazione di termine da parte del giudice

Dopo aver decretato in via supercautelare l’iscrizione dell’ipo­teca legale, il giudice convo­cherà le parti all’udienza di di­scussione. In seguito, nella misura in cui l’artigiano ha reso verosimile il diritto all’iscrizione di un’ipote­ca legale e il proprietario non ha fornito sufficienti garanzie, egli confermerà l’iscrizione provvisoria e assegnerà all’arti­giano un termine entro cui ri­chiedere l’iscrizione definitiva. La durata di questo termine dev’essere annotata nel regi­stro fondiario e il rispetto della scadenza va controllato d’uffi­cio.

Richiesta dell’iscrizione de­finitiva

Prima di procedere con l’azione di merito tendente all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale, l’artigiano deve verificare che i proprietari del fondo non siano nel frattempo cambiati. In effet­ti, come detto all’inizio, il diritto all’iscrizione di un’ipoteca lega­le degli artigiani e imprenditori va diretto contro il proprietario attuale dell’immobile. L’alienazione dell’immobile pri­ma che sia introdotta l’azione volta all’iscrizione definitiva ha quindi come conseguenza che quest’ultima azione deve essere diretta contro il nuovo proprie­tario (la procedura di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale non essendo la continuazione di quella intesa all’iscrizione prov­visoria). La procedura applicabile alla richiesta di iscrizione definitiva dipende dal valore di causa (semplificata se lo stesso è inferiore a CHF 30’000.―, procedura ordinaria se lo stesso è superiore).

Procedura esecutiva per l’incasso del credito

Affinché l’artigia­no possa incassare il proprio credito, l’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale non gli è suf­ficiente: egli dovrà bensì agire in via esecutiva contro il debito­re (committente). Infatti, un’esecuzione in realizza­zione del pegno immobiliare potrà andare a buon fine unica­mente se l’ipoteca legale è stata iscritta in via definitiva e il credi­to è stato accertato dal giudice o riconosciuto dal proprietario.

Rango dell’ipoteca degli ar­tigiani

La data di iscrizione dell’ipoteca è determinante per il suo rango. Ne discende che l’ipoteca legale degli artigiani è privilegiata ri­spetto a tutti i creditori pignora­ti iscritti in seguito, ma non ri­spetto a quelli iscritti antece­dentemente.

Per effetto dell’art. 840 CC, poi, al momento della realizzazione forzata del fondo tutte le ipote­che legali degli artigiani e im­prenditori hanno il medesimo diritto di essere soddisfatte, an­corché siano state iscritte in da­te differenti.

Il privilegio degli artigiani

Nella misura in cui gli artigiani titolari di un’ipoteca legale iscritta in via definitiva subisco­no una perdita nell’ambito della realizzazione forzata dell’immo­bile (come nell’esempio prece­dente), la legge (art. 841 cpv. 1 CC) conferisce loro un credito che essi possono far valere nei confronti dei creditori di rango anteriore, a condizione che la costituzione del rispettivo diritto di pegno anteriore abbia pregiu­dicato i diritti degli artigiani. Ta­le credito ammonta al maggior valore che i lavori hanno appor­tato al fondo. La costituzione di un diritto di pegno anteriore è pregiudizievole per i diritti degli artigiani nella misura in cui (a) la somma garantita dal dirit­to di pegno anteriore è supe­riore al valore del fondo pri­ma dei lavori degli artigiani e (b) il creditore pignoratizio ante­riore poteva riconoscere che la costituzione del suo diritto di pegno tornava di pregiudi­zio agli artigiani.

La seconda condizione è ad esempio adempiuta, per una banca, quando il credito garanti­to dal diritto di pegno anteriore è utilizzato per il pagamento di persone che non hanno contri­buito al maggior valore del fon­do, ma anche quando lo stesso è servito al pagamento degli ar­tigiani senza che fosse rispettato il principio di parità di tratta­mento tra i creditori. Nel caso di creditori ipotecari professionisti (banche) la prassi è molto seve­ra per quanto attiene al loro ob­bligo di diligenza. Il fatto che il dovere di diligenza di un credi­tore sperimentato (banca) venga apprezzato con rigore comporta, ad esempio, che essa per deter­minare il valore del suolo prima della costruzione non può riferir­si al prezzo di compravendita del fondo, perché il valore del suolo è quello risultante da una stima oggettiva prima della co­struzione, che un creditore dili­gente fa stimare da un perito di sua fiducia.