Riassunto dei fatti:
Con contratto privo di data RE 1 ha locato alla CO 1 un locale commerciale adibito a esercizio pubblico (“Bar __________”) dal 1° novembre 2022 fino al 31 dicembre 2032 per una pigione di fr. 6’500.– mensili oltre a spese accessorie di fr. 1’000.– mensili.
Nell’ambito di lavori eseguiti dall’inquilina, il 1° giugno 2023 il Municipio ha rilasciato l’attestazione municipale provvisoria d’idoneità dei locali non senza precisare che “rendiamo per contro attenti che il locale al piano -1 non è agibile e sarà oggetto di una domanda di costruzione e di un’attestazione separate”.
Con lettera del 7 agosto 2023, il locatore ha sollecitato dall’inquilina il pagamento <delle> pigioni di maggio, luglio e agosto 2023 entro il 15 settembre 2023. In risposta del 7 settembre 2023 l’inquilina ha contestato ogni pretesa di RE 1 a titolo di pigioni facendo valere che per rapporto al contratto di locazione l’oggetto <locato> “è completamente diverso (fra l’altro ridotto della metà della capienza prevista dal contratto) (…)”.
L’8 settembre 2023 l’Ufficio tecnico comunale ha intimato l’immediata cessazione dell’attività all’inquilina poiché “ la situazione attuale di protezione antincendio non è ritenuta accettabile, in particolare per un futuro utilizzo degli spazi al P-1 e in parte anche per i difetti presenti al PT”. Il 14 settembre 2023 il Municipio ha ratificato l’immediata cessazione dell’attività dell’8 settembre 2023 per motivi di sicurezza antincendio.
Richiamata tale decisione, con lettera del 15 settembre 2023 l’inquilina ha disdetto il contratto con effetto immediato. Da parte sua il locatore, vista l’infruttuosità del sollecito del 7 agosto 2023, il 20 settembre 2023 ha disdetto il contratto di locazione con effetto 23 ottobre 2023.
RE 1 ha poi escusso la CO 1 per 4 mensilità.
Statuendo con decisione del 3 gennaio 2024, il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di rigetto dell’opposizione, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 450.– e un’indennità di fr. 1’350.– a favore della convenuta.
Considerazioni del Tribunale d’appello
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2).
La procedura di rigetto è una procedura sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare rapidamente i ruoli delle parti parti in un eventuale processo ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF.
Ora, il contratto di locazione e il verbale d’inventario degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione costituiscono di principio validi titoli di rigetto per le cinque pigioni di maggio, luglio agosto settembre e ottobre.
Nel caso concreto, la verosimile esistenza del difetto d’idoneità del piano -1 risulta d’altronde dall’attestazione municipale prodotta dallo stesso istante . Perlomeno da quel momento entrava in considerazione una riduzione della pigione.
Ciò posto, l’escussa non ha reso verosimile che l’intero oggetto locato fosse inutilizzabile né pertanto il diritto a una riduzione della pigione del 100% per i mesi di maggio (il versamento in quel mese andava probabilmente imputato su giugno), luglio e agosto 2023. Il Pretore aggiunto medesimo ha considerato che il difetto era “di una certa intensità” e l’inagibilità riguardava “un [solo] intero spazio dell’oggetto di locazione”, mentre l’utilizzo degli spazi locati è stato “precluso totalmente” unicamente da settembre.
Tenuto conto della giurisprudenza ampiamente dominante e della dottrina, conformi alla legge, il primo giudice avrebbe dovuto respingere l’istanza nella misura della riduzione della pigione quantificata e resa verosimile dall’escussa, ovvero nella misura del 50% per i primi tre mesi. E’ ciò che ha fatto il Tribunale d’appello.
