Ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori nel caso di lavori su una PPP

L’iscrizione di un’ipoteca legale può essere fatta per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su un determinato fondo.

Di conseguenza, il privilegio degli artigiani e imprenditori esite unicamen­te per prestazioni eseguite su un immobile specifico, in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a con riferimenti).

In caso di lavori su più particelle, l’ipoteca legale va chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o imprenditore abbia eseguito il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a).

E’ compito dell’artigiano allestire un conteggio preciso per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’entità della relativa garanzia (DTF 146 III 9 consid. 2.1.2; RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).

Di conseguenza, l’artigiano o imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazio­ni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono state eseguite per un determinato fondo e a quale prezzo.

Il fatto che siano stati convenuti costi globali o forfettari non esonera l’artigiano da questo obbligo.

Questi principi si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l’ammontare del pegno per queste ultime possa apparire arduo, vista l’esigenza di ottenere l’iscrizione entro quattro mesi e l’impossibilità di aumentare in seguito l’ammontare della garanzia iscritta.

In casi del genere è ammessa un’iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale a carico dei singoli per un importo approssimativo, con un ‟margine di sicurezzaˮ del 10–20% (RtiD I-2019 pag. 546 seg. consid. 4b e 4d con rinvii).

Con riferimento alla proprietà per piani, queste regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata proprietà per piani un’eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella determinata unità.

Se più unità hanno beneficiato di lavori, l’ipoteca legale riveste la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per l’importo di cui è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per la totalità del credito da garantire è possibile solo eccezionalmente, alle condizioni dell’art. 798 cpv. 1 CC.

Se i lavori abbiano per oggetto parti comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l’oggetto in comproprietà e l’artigiano o imprenditore deve ripartire la sua spettanza sui proprietari delle varie unità in funzione delle rispettive quote, in modo che si possano iscrivere pegni parziali giusta l’art. 798 cpv. 2 CC (DTF 146 III 10 consid. 2.1.3 con rinvii; sul tema v. anche RtiD I-2011 pag. 668 n. 21c con numerosi richiami; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).

Iscrizione provvisoria di ipoteca legale di artigiani e imprenditori: lavori eseguiti su più fondi e verosimile ammontare del pegno

Secondo l’art. 837, gli artigiani o imprenditori che hanno fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, hanno diritto di iscrivere un’ipoteca legale a garanzia del loro credito.

L’iscrizione di un’ipoteca legale può però avvenire solamente per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su un determinato fondo.

In altri termini, il privilegio degli artigiani e imprenditori è dato solo per prestazioni eseguite su uno specifico immobile, in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione.

Nella misura in cui materiali e lavoro, o lavoro soltanto, sono stati impiegati per un’opera eseguita su anche un altro fondo (fosse pure contiguo), va gravato quest’ultimo.

Non è di conseguenza possibile, salvo casi particolari, gravare di ipoteca legale un solo fondo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su fondi diversi.

L’artigiano che ha lavorato su due o più immobili deve pertanto chiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale sotto forma di pegno parziale gravante ogni singolo immobile per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o l’imprenditore abbia compiuto il lavoro sulla base di uno o più contratti.

E’ compito dell’artigiano allestire un conteg­gio separato per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’ammontare della relativa garanzia.

Di conseguenza, di principio l’artigiano o l’imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie dei diversi fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazioni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono stati eseguiti per un determinato fondo e a quale prezzo.

La pattuizione di costi globali o forfettari non lo esonerano da tale obbligo.

Questi principi si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l’ammontare del pegno per queste ultime possa apparire difficile anche considerata l’esigenza di ottenere l’iscrizione entro quattro mesi e l’impossibilità di aumentare in seguito l’ammontare della garanzia iscritta.

Con riferimento alla questione della verosimiglianza del credito, va evidenziato che l’artigiano o imprenditore che intende ottenere l’iscrizione provvisoria di un’ipote­ca legale deve rendere verosimile l’entità delle prestazioni e delle forniture eseguite.

Visto che la procedura di iscrizione provvisoria è sommaria, il giudice non pone esigen­ze trop­po severe al riguardo e, in caso di dubbio, ordina l’iscrizione provvisoria e rinvia la decisione sulla legittimità dell’ipoteca legale alla sentenza sull’iscrizione definitiva.

Va però osservato che la verosimiglianza non si può fondare solo su dichiarazioni della parte istante o su documenti da questa redatti unilateralmente (come bollettini o rapporti non firmati dal committente o da un suo rappresentante, richieste di anticipo o fatture), a meno che tali dichiarazioni o tali documenti non siano contestati.

Se sono contestati, spetta all’artigiano o imprenditore recare elementi che dimostrino il buon fondamento di quanto indicato dagli stessi, per esempio citando come testimoni chi ha allestito i bollettini o i rapporti che attestano i lavori eseguiti o gli operai che materialmente hanno svolto i lavori, chiamando a deporre il direttore dei lavori.

Ipoteca legale degli artigiani: necessità di un titolo esecutivo per realizzare il pegno

L’art. 837 cpv. 1 n. 3 consente di ottenere la costituzione di un’ipo­teca legale per crediti di artigiani o imprenditori che avessero for­nito materiali e lavori, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere su un determinato fondo.

Quest’azione non tende al­l’accertamento del credito (di cui è debitore il committente del­l’opera), ma soltanto a far iscrivere nel registro fondiario un pegno per una certa somma in garanzia di quel credito (DTF 126 III 474 consid. d).

55 (DTF 138 III 134 consid. 4.2).

L’azione volta all’iscrizione di un’ipoteca legale può essere introdotta nei confronti del proprietario del fondo contestualmente all’azione creditoria nei confronti del committente dell’opera: in tal caso il giudice adito con l’azione creditoria statuisce anche sull’azione ipotecaria.