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Ipoteca legale degli artigiani in caso di lavori su più fondi

Giusta l’art. 837 cpv. 1 n. 3 CC, gli artigiani o imprenditori che avessero fornito materiale e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o altre opere su un determinato fondo, possono chiedere la costituzione di un’ipoteca legale gravante il fondo stesso.

Questa norma esprime il principio di specialità, ovvero l’obbligo di precisa individualizzazione dell’oggetto messo a pegno a garanzia del plusvalore portato dall’artigiano o imprenditore all’immobile.

In caso di lavori su più fondi, l’ipoteca legale deve essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (v. art. 798 cpv. 2 CC).

È quindi compito dell’artigiano o imprenditore tenere un conteggio preciso, per ogni fondo, dei lavori svolti e del materiale fornito e del prezzo unitario applicato – anche se con i committenti aveva pattuito prezzi globali o forfettari -, e di fatturarli separatamente non appena terminati.

L’entità del credito che si vuole garantito dal pegno dev’essere infatti quantificato e cifrato in modo preciso.

Un frazionamento astratto della totalità dei costi fra gli immobili, rispettivamente una ripartizione dei medesimi in funzione, per esempio, del volume degli immobili, è in linea di principio inammissibile

Due sono le conseguenze: l’ipoteca legale potrà andare a gravare unicamente l’entità giuridica (fondo base o parte di comproprietà) che ha beneficiato dei lavori dell’artigiano o imprenditore, e il termine di quattro mesi per l’iscrizione dell’ipoteca legale (art. 839 cpv. 2 CC) inizia a decorrere dalla fine dei lavori su quella medesima particella.

Applicati alla proprietà per piani, questi principi hanno per conseguenza che per i lavori effettuati a favore di una parte dell’immobile corrispondente a un’unità della proprietà per piani, un’eventuale ipoteca legale dovrà andare a gravare quella determinata unità.

Ipoteca legale degli artigiani nel caso di lavori su più fondi: necessità di chiedere un pegno parziale per ogni singolo immobile anche se lavoro effettuato sulla base di un unico contratto.

Il privilegio degli artigiani e imprenditori può sussistere unicamente per prestazioni eseguite su uno specifico immobile in relazione a un concreto progetto di costruzione (DTF 136 III 6 consid. 6 in fine; I CCA, sentenza inc. 11.2014.98 del 10 ottobre 2016, consid. 5).

Nel caso di lavori su più immobili, l’ipoteca legale dev’essere chiesta sotto forma di pegno parziale gravante ogni singolo immobile per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o l’imprenditore abbia compiuto il lavoro sulla base di uno o più contratti.

E’ compito dell’artigiano redigere un conteggio separato per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’ammontare della relativa garanzia.

Di conseguenza, per principio, l’artigiano o l’imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie di diversi fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazioni secondo la volumetria di eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono stati eseguiti per un determinato fondo e a quale prezzo.

La pattuizione di costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo (sentenza del Tribu­nale federale 5A_924/2014 del 7 mag­gio 2015, consid. 4.1.3.1 con rinvii). E non spetta al giudice suddividere per apprezzamento una pretesa indeterminata su più fondi (ZBGR/RNRF 2011 pag. 217).

Ove l’artigiano o l’imprenditore che chiede l’iscrizione di un’ipoteca legale abbia fornito prestazioni riguardanti più proprietà per piani, incombe di conseguenza a lui suddividere l’importo totale fra le varie unità secondo i lavori effettivamente eseguiti in ciascuna di esse (RtiD I-2011 pag. 670 consid. 8).

Solo trattandosi di prestazioni svolte su parti comuni è lecito ripartirne il costo complessivo, data l’impossibilità di un’altra suddivisione, secondo i millesimi di ogni singola unità (Rep. 1986 pag. 81, 1985 pag. 306 consid. 2; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.133 del 27 aprile 2011, consid. 8 con richiami).