Ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori nel caso di lavori su una PPP

L’iscrizione di un’ipoteca legale può essere fatta per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un’opera eseguita su un determinato fondo.

Di conseguenza, il privilegio degli artigiani e imprenditori esite unicamen­te per prestazioni eseguite su un immobile specifico, in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a con riferimenti).

In caso di lavori su più particelle, l’ipoteca legale va chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l’artigiano o imprenditore abbia eseguito il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a).

E’ compito dell’artigiano allestire un conteggio preciso per ogni fondo e fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all’ammontare del credito quanto all’entità della relativa garanzia (DTF 146 III 9 consid. 2.1.2; RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).

Di conseguenza, l’artigiano o imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l’insieme delle sue prestazio­ni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono state eseguite per un determinato fondo e a quale prezzo.

Il fatto che siano stati convenuti costi globali o forfettari non esonera l’artigiano da questo obbligo.

Questi principi si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l’ammontare del pegno per queste ultime possa apparire arduo, vista l’esigenza di ottenere l’iscrizione entro quattro mesi e l’impossibilità di aumentare in seguito l’ammontare della garanzia iscritta.

In casi del genere è ammessa un’iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale a carico dei singoli per un importo approssimativo, con un ‟margine di sicurezzaˮ del 10–20% (RtiD I-2019 pag. 546 seg. consid. 4b e 4d con rinvii).

Con riferimento alla proprietà per piani, queste regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata proprietà per piani un’eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella determinata unità.

Se più unità hanno beneficiato di lavori, l’ipoteca legale riveste la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per l’importo di cui è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per la totalità del credito da garantire è possibile solo eccezionalmente, alle condizioni dell’art. 798 cpv. 1 CC.

Se i lavori abbiano per oggetto parti comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l’oggetto in comproprietà e l’artigiano o imprenditore deve ripartire la sua spettanza sui proprietari delle varie unità in funzione delle rispettive quote, in modo che si possano iscrivere pegni parziali giusta l’art. 798 cpv. 2 CC (DTF 146 III 10 consid. 2.1.3 con rinvii; sul tema v. anche RtiD I-2011 pag. 668 n. 21c con numerosi richiami; da ultimo: I CCA sentenza inc. 11.2020.60 del 19 agosto 2021 consid. 6).